Получение ВНЖ Испании зависит от решения компетентных органов Королевства Испании. Информация на сайте носит справочный характер и не является публичной офертой или гарантией результата.

ВНЖ через покупку недвижимости в Испании 2026: что изменилось

Долгие годы покупка недвижимости в Испании на сумму от 500 000 евро давала право на «золотую визу» — резидентскую программу для инвесторов. В 2025 году ситуация изменилась: инвестиционное основание в части недвижимости было отменено законом. В этом материале мы разбираем, что именно произошло, как это влияет на тех, кто планировал переезд, и какие законные основания для ВНЖ Испании остаются доступны сейчас. Главный вывод: отмена «золотой визы» не закрывает путь в Испанию — закон сохраняет несколько легальных оснований для получения вида на жительство. Коллегия адвокатов «Северный Рим» помогает разобраться, какое из них подходит именно вам, и оформляет ВНЖ Испании под ключ — от Вас только решение. Материал носит справочный характер: миграционное регулирование Испании меняется, поэтому актуальные требования стоит уточнять перед подачей документов. Дата актуальности материала — июнь 2026 года.

Что произошло с «золотой визой» Испании

«Золотая виза» (Golden Visa) — это программа, действовавшая с 2013 года, по которой иностранные граждане могли получить вид на жительство в Испании за инвестиции, в том числе за покупку недвижимости на сумму от 500 000 евро.

Ключевое изменение: инвестиции в недвижимость как основание для «золотой визы» отменены. По имеющимся данным, инвестиционное основание в части недвижимости отменено Ley Orgánica 1/2025 — закон вступил в силу 3 апреля 2025 года и внёс изменения в Ley 14/2013. Отмена не имеет обратной силы: ранее выданные визы по общему правилу сохраняются и продлеваются при сохранении инвестиции. Это означает, что покупка квартиры, дома или коммерческого объекта в Испании больше не даёт автоматического права на резидентскую визу инвестора. Эти сведения являются ориентировочными — уточняйте актуальное состояние, регулирование меняется.

Причины отмены власти Испании связывают прежде всего с ситуацией на рынке жилья:

рост цен на недвижимость, особенно в крупных городах и на побережье;
снижение доступности жилья для местных жителей;
курс на то, чтобы жильё рассматривалось как место для жизни, а не как инструмент получения резидентства.

Важно понимать: речь идёт именно об отмене инвестиционного основания «через недвижимость». Сам рынок недвижимости Испании для иностранцев не закрыт — купить жильё по-прежнему можно, изменился только его правовой статус применительно к получению ВНЖ. А сам переезд остался реальным по другим основаниям.

Регулирование в этой сфере меняется. Перед любыми решениями уточняйте актуальные требования — приведённые здесь сведения являются ориентировочными и носят справочный характер.

Что это значит для тех, кто планировал переезд через недвижимость

Если вы рассматривали покупку недвижимости в Испании именно как способ получить вид на жительство, отмена «золотой визы» меняет стратегию, но не закрывает путь к легальному статусу. Разберём типичные ситуации.

Если вы только планировали инвестицию. Сценарий «купил недвижимость — получил ВНЖ» в прежнем виде больше не работает. Выбирать основание для переезда нужно из других категорий резидентства, а недвижимость рассматривать отдельно — как актив или как место проживания (перечень сохранившихся оснований — в следующем разделе).

Если вы уже купили недвижимость до отмены. Здесь многое зависит от того, был ли оформлен статус и на каком основании. Ситуации с уже выданными визами инвестора и переходными положениями закона требуют индивидуального разбора — общих формулировок недостаточно. Мы рекомендуем не делать выводов «по аналогии» с чужими кейсами, а проверять именно ваш случай.

Если вы уже подали документы. Порядок рассмотрения ранее поданных заявлений и судьба «переходных» дел регулируются положениями самого закона — это нужно уточнять по актуальной редакции нормативных актов.

Юристы коллегии «Северный Рим» помогают разобраться в подобных ситуациях, подобрать подходящее основание для ВНЖ и сопроводить подготовку документов под ключ. Мы не даём обещаний об исходе — решение принимают компетентные органы Испании, — но помогаем выстроить корректную и прозрачную стратегию. Подробнее о направлении — на странице Миграционное право и ВНЖ Испании.

Какие законные основания для ВНЖ Испании остаются в 2026 году

Закон сохраняет несколько легальных оснований для получения вида на жительство. Ниже — краткий нейтральный обзор основных направлений.

Для финансово независимых лиц (не-лукративная виза, residencia no lucrativa) — для жизни без трудовой деятельности на пассивный доход или сбережения; по общему правилу не даёт права работать по найму в Испании.
Предпринимательское основание — для запуска бизнеса, особенно инновационного или значимого для экономики проекта.
Рабочее основание — при трудоустройстве в испанскую компанию; как правило, инициируется работодателем.
Удалённая занятость, в том числе виза цифрового кочевника — один из путей для тех, кто работает дистанционно на иностранных (неиспанских) работодателей или заказчиков. Это основание ввёл «Закон о стартапах» (Ley 28/2022).
Воссоединение семьи — при наличии близких родственников, законно проживающих в Испании.
Учебное основание — учёба в испанском учебном заведении даёт своё основание со своими условиями.

Это краткий обзор, а не список барьеров: каждое основание имеет свои условия, а требования периодически пересматриваются. Не нужно разбираться в них самостоятельно и тем более отсеивать себя заранее. Коллегия «Северный Рим» помогает подобрать подходящее основание под вашу ситуацию и оформить ВНЖ под ключ.

Конкретные требования, суммы и пороги дохода по каждому основанию являются ориентировочными и меняются. Актуальные условия уточняйте перед подачей документов.

Виза цифрового кочевника — один из актуальных путей

Среди сохранившихся оснований для тех, кто работает онлайн, удобным вариантом нередко оказывается виза цифрового кочевника (visado para teletrabajadores de carácter internacional), введённая «Законом о стартапах» (Ley 28/2022). Виза рассчитана на удалённых наёмных работников иностранных (неиспанских) компаний и на фрилансеров, работающих дистанционно на иностранных заказчиков (для фрилансеров есть ограничение: доля дохода от испанских компаний — ориентировочно не более 20%).

Ориентировочно потребуются достаточный доход (от около 200% испанской минимальной межпрофессиональной зарплаты, SMI, на заявителя, с надбавками на членов семьи), высшее образование или профильный опыт (ориентир — около 3 лет) и определённый стаж трудовых отношений. Подробнее об условиях — на странице Виза цифрового кочевника Испании.

Конкретные суммы, проценты и сроки по визе цифрового кочевника являются ориентировочными и ежегодно пересматриваются. Актуальные условия уточняйте перед подачей документов — регулирование меняется.

Какую роль играет недвижимость теперь

После отмены инвестиционного основания недвижимость в Испании перестала быть «входным билетом» к ВНЖ, но сохранила практическое значение — уже в другой роли.

Недвижимость как подтверждение проживания. Для ряда оснований ВНЖ заявителю нужно подтвердить, где он будет жить в Испании. Подтверждением может служить:

договор аренды жилья;
документы о праве собственности на жильё (если вы его купили);
иные документы, подтверждающие наличие места проживания.

То есть купленная квартира или дом помогают закрыть требование «где вы будете жить», но сами по себе не являются основанием для выдачи ВНЖ — это ключевое отличие от прежней логики «золотой визы».

Недвижимость как актив. Покупка жилья в Испании по-прежнему доступна иностранцам — для собственного проживания, для семьи или как инвестиция, — но теперь это самостоятельная задача, которую стоит планировать отдельно от вопроса резидентства и с учётом налоговых последствий. Коллегия «Северный Рим» при необходимости содействует в приобретении недвижимости в Испании — в любом городе страны, включая островную часть и Канарские острова.

О налогах. Владение недвижимостью и налоговое резидентство в Испании — отдельная большая тема (налог на имущество, налог на доход, вопрос двойного налогообложения между Россией и Испанией). Пребывание в Испании более 183 дней в календарном году — лишь один из критериев налогового резидентства (это ориентир): резидентом могут признать также по центру экономических интересов или по семейной презумпции (постоянное проживание супруга или несовершеннолетних детей в Испании). Последствия индивидуальны. Эти вопросы лучше прорабатывать заранее: налоговые консультанты коллегии (членство в Палате налоговых консультантов) помогают оценить налоговую сторону переезда и владения активами. Подробнее — на странице Налоговое резидентство при переезде в Испанию.

Конкретные ставки, пороги и требования меняются. Перед сделкой и подачей документов уточняйте актуальное регулирование.

Документы: легализация, апостиль и перевод

Независимо от выбранного основания, значительная часть успеха зависит от корректной подготовки документов. Большинство отказов и затягиваний связаны не с самим правом на ВНЖ, а с ошибками в комплекте бумаг, переводах и легализации.

Легализация и апостиль. Российские документы (справки, свидетельства, дипломы), как правило, требуют легализации — для России это обычно проставление апостиля. Это ориентир: перечень документов и форма их удостоверения зависят от основания и актуальных требований.
Присяжный перевод. Документы для подачи в испанские инстанции, как правило, должны быть переведены на испанский язык присяжным (заверенным) переводчиком. Обычного перевода нередко недостаточно.
Комплектность и сроки годности. Часть справок имеет ограниченный срок действия, поэтому важно правильно выстроить очерёдность сбора, чтобы документы не «протухли» к моменту подачи.

Коллегия «Северный Рим» оформляет ВНЖ Испании под ключ: берёт на себя сбор и легализацию документов, организацию присяжного перевода, запись в необходимые инстанции и логистику — от Вас только решение. Подробнее — на странице Пакет документов для ВНЖ Испании, а ориентировочные сроки — на странице Сроки оформления ВНЖ Испании.

Перечни документов, требования к легализации и переводу являются ориентировочными и меняются. Уточняйте актуальные требования перед подачей.

Как действовать в 2026 году — пошагово и осторожно

Поскольку «золотая виза» через недвижимость отменена, разумно действовать последовательно и без поспешных решений.

Определите формат вашей ситуации. Источник и характер дохода, занятость, состав семьи, планы в Испании определяют, какое основание подойдёт.
Не покупайте недвижимость «ради ВНЖ». Теперь это разные задачи. Если жильё нужно — рассматривайте его отдельно, с учётом налогов и расходов на содержание.
Сверьте себя с ориентировочными критериями выбранного основания и проверьте актуальные требования. Суммы, пороги дохода, перечни документов и переходные нормы стоит сверять по действующей редакции на момент подачи — они ежегодно меняются.
Заранее проработайте налоговую сторону и подготовьте документы. Резидентство влияет на налоговые обязательства (см. раздел выше), а большинство отказов связаны с ошибками в комплекте документов, переводах и легализации — аккуратная подготовка повышает шансы на положительное рассмотрение, хотя итоговое решение остаётся за компетентными органами Испании.

При необходимости обратитесь за сопровождением: юристы коллегии «Северный Рим» помогают подобрать подходящее основание, подготовить документы и представлять ваши интересы, оформляя ВНЖ под ключ. Мы сопровождаем процедуру, но не гарантируем исход. Если вам нужно комплексное сопровождение «под ключ», ознакомьтесь с нашей услугой — там описан формат работы, этапы и зона ответственности коллегии.

Частые вопросы

Можно ли в 2026 году получить ВНЖ Испании за покупку недвижимости?

Нет. По имеющимся данным, инвестиционное основание «золотой визы» через покупку недвижимости отменено Ley Orgánica 1/2025 (закон вступил в силу 3 апреля 2025 года и изменил Ley 14/2013). Отмена не имеет обратной силы — ранее выданные визы по общему правилу сохраняются и продлеваются при сохранении инвестиции, — но новое право на ВНЖ покупка жилья сама по себе больше не даёт. При этом сохраняется несколько других законных оснований для ВНЖ Испании, и подходящий путь можно подобрать почти под любую ситуацию. Актуальные требования стоит уточнять, так как регулирование меняется.

Какие законные основания для ВНЖ Испании остались после отмены «золотой визы»?

Закон сохраняет несколько оснований: для финансово независимых лиц (не-лукративная виза), предпринимательское, рабочее, удалённая занятость (в том числе виза цифрового кочевника, введённая «Законом о стартапах» Ley 28/2022), воссоединение семьи, учебное основание и другие. Разбираться в них самостоятельно не нужно — коллегия «Северный Рим» подберёт подходящий путь под вашу ситуацию и оформит ВНЖ под ключ. Конкретные условия ориентировочны и меняются — их нужно уточнять.

Почему Испания отменила «золотую визу» за недвижимость?

Власти Испании связывают это решение прежде всего с ситуацией на рынке жилья: ростом цен, снижением доступности жилья для местных жителей и курсом на то, чтобы недвижимость рассматривалась как место для жизни, а не как инструмент получения резидентства. Сведения носят справочный характер.

Нужна ли вообще недвижимость для ВНЖ Испании?

Покупка недвижимости не обязательна и не является основанием для ВНЖ. Однако для ряда оснований нужно подтвердить место проживания в Испании — это можно сделать как договором аренды, так и документами о собственности. То есть недвижимость может выполнять роль подтверждения проживания, но не основания для выдачи статуса.

Что за виза цифрового кочевника и кому она подходит?

Это одно из законных оснований для ВНЖ, введённое «Законом о стартапах» (Ley 28/2022), — не единственное, но удобное для тех, кто работает онлайн. Она подходит удалённым наёмным работникам иностранных (неиспанских) компаний и фрилансерам на иностранных заказчиков. Для фрилансеров есть ограничение: доля дохода от испанских компаний — ориентировочно не более 20%. Ориентировочно также требуются достаточный доход (от около 200% испанской SMI на заявителя), высшее образование или профильный опыт. Это ориентиры — суммы и условия ежегодно пересматриваются, уточняйте актуальные.

Какие налоговые вопросы возникают при переезде в Испанию?

При переезде возникает вопрос налогового резидентства: пребывание в Испании более 183 дней в календарном году — лишь один из критериев (это ориентир), резидентом могут признать также по центру экономических интересов или по семейной презумпции (постоянное проживание супруга или несовершеннолетних детей в Испании). Важна и тема двойного налогообложения между Россией и Испанией: соглашение не расторгнуто, однако с августа 2023 года Россия Указом Президента №585 в одностороннем порядке приостановила ряд его положений — практически это означает, что льготы по приостановленным статьям с российской стороны не применяются. Ситуация может меняться, а последствия индивидуальны, поэтому их стоит проработать с налоговым консультантом. Для отдельных оснований может быть доступен специальный режим для импатов (по аналогии с «законом Бекхэма»). Налоговые консультанты коллегии (члены Палаты налоговых консультантов) помогают оценить налоговую сторону. Конкретные ставки и пороги меняются — уточняйте актуальные.

Гарантируете ли вы получение ВНЖ Испании?

Нет, и никто не вправе этого гарантировать. Решение о выдаче вида на жительство принимают компетентные органы Королевства Испании. Мы сопровождаем процесс: помогаем подобрать подходящее основание, оценить его применимость, корректно подготовить документы и представляем ваши интересы. Аккуратная подготовка повышает шансы на положительное рассмотрение, но не предопределяет итог.

С чего начать, если я планирую переезд в Испанию в 2026 году?

Начните с разговора. Опишите вашу ситуацию — формат дохода и занятости, состав семьи, планы в Испании, — и коллегия «Северный Рим» подберёт подходящее основание именно под ваш случай. Затем стоит сверить ориентировочные критерии выбранного основания, проверить актуальные требования и подготовить документы. Недвижимость планируйте отдельно от вопроса резидентства. От Вас только решение — организационную и юридическую часть мы берём на себя.

Почему коллегия «Северный Рим»

Сопровождение ВНЖ — это полный путь от России до Испании. Вот что вы получаете с коллегией «Северный Рим»:

Партнёры непосредственно в Испании — ведём вопросы напрямую на месте.
Сопровождение от первой встречи в офисе в России до получения ВНЖ в Испании и после — так долго, как вам нужно; при необходимости — консьерж-сервис.
Помощь в организации собственного дела в Испании — по вашему желанию, чтобы ВНЖ не только окупался, но и приносил доход.
Любые юридические вопросы решаем оперативно и в России, и в Испании — не только связанные с ВНЖ.

Свяжитесь с нами

Планировали переезд в Испанию через недвижимость? После отмены «золотой визы» путь не закрыт: остаётся несколько законных оснований для ВНЖ. Коллегия адвокатов «Северный Рим» поможет разобраться, какое основание подходит именно вам, проработает налоговую сторону вместе с налоговыми консультантами коллегии (члены Палаты налоговых консультантов) и оформит ВНЖ Испании под ключ — от Вас только решение. Мы работаем в Санкт-Петербурге (ул. Савушкина, 126, БЦ «Atlantic City», атриум, офис 273), Москве (Пресненская наб., 12, этаж 12, башня «Федерация-Восток», офис к3) и Омске (ул. Фрунзе, 1к4, БЦ «Миллениум», этаж 6, офис 603), а также онлайн по всей России. Запишитесь на консультацию: позвоните по телефону +7 (800) 555-78-96 или +7 812 409 96 50, напишите в Telegram (t.me/Sever_Rim) или ВКонтакте (vk.com/public218023211), на info@severrim.com либо оставьте заявку на странице сопровождения /vnzh — мы свяжемся с вами и обсудим вашу ситуацию.

Позвонить +7 (800) 555-78-96 Написать в Telegram